Het komt nog steeds voor dat een woning te koop wordt aangeboden onder vermelding van een onjuiste woonoppervlakte. Vaak vermeldt de advertentie een groter aantal m2 dan de werkelijke woonoppervlakte gemeten volgens de meetinstructie gebaseerd op de NEN-2580 norm.

In hoeverre is een makelaar dan aansprakelijk voor deze onjuiste informatie?
Hierover ging de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 1 december 2020.

Wat waren de feiten?
Op Funda werd een woning te koop aangeboden door een NVM-makelaar met een woonoppervlakte van 200 m2. In de verkoopbrochure was deze woonoppervlakte ook aangegeven. Kopers hebben deze woning gekocht voor EUR 363.000,00. Zowel in de verkoopbrochure als op Funda stond vermeld:

“Deze informatie is geheel vrijblijvend en hieraan kunnen geen rechten kunnen worden ontleend.”

Daarbij was vermeld dat de woonoppervlakte gemeten was volgens de meetinstructie gebaseerd op de NEN-2580 norm.

Kopers hadden kort voor de levering het vermoeden dat de opgegeven woonoppervlakte niet juist was. Zij hadden daarom een taxatie laten uitvoeren. Uit de taxatie bleek dat de woonoppervlakte 160 m2 in plaats van 200 m2 was. Daarnaast stelde de taxateur de marktwaarde van de woning vast op EUR 350.000,00.

Kopers hebben de verkopend makelaar aansprakelijk gesteld wegens onrechtmatig handelen en schadevergoeding gevorderd.

Is de makelaar aansprakelijk?
Het hof heeft geoordeeld dat de makelaar aansprakelijk is voor de schade van kopers, omdat kopers in beginsel erop mogen vertrouwen dat de door NVM-makelaars vermelde verkoopinformatie gemeten is met inachtneming van de meetinstructie gebaseerd op de NEN-2580 norm (Nederlandse norm die onder andere bepalingsmethoden bevat voor vloeroppervlakten van gebouwen). De NVM schrijft voor dat bij haar aangesloten makelaars zich dienen te houden aan deze meetinstructie volgens de NEN-norm (de NVM had daarom de betreffende NVM-makelaar een berisping opgelegd).

Nu de NVM-makelaar de meetinstructie niet heeft gevolgd, heeft hij daarmee onrechtmatig jegens kopers gehandeld. De enkele vermelding op de website van Funda en in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend, is niet voldoende om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de kopers aan het verplichte karakter van die meetinstructie mogen ontlenen.

Het voorgaande had anders kunnen zijn als de kopers hadden moeten begrijpen dat de vermelde woonoppervlakte volgens een andere methode dan de NEN-2580 norm is gemeten of als andere omstandigheden van het geval de kopers aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte.

Hoe moet de schade worden begroot?
De omvang van de schade die kopers hebben geleden moet worden bepaald door een vergelijking te maken van de situatie waarin de kopers thans verkeren en de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van de aankoopmakelaar achterwege zou zijn gebleven. Dat laatste is dus de situatie waarin de makelaar zich wel aan de NVM-meetinstructie zou hebben gehouden en de verkoopinformatie een woonoppervlakte van 160 m2 zou hebben vermeld.

Het hof is van oordeel dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, zodat de schade op grond van de wet moet worden geschat.

Het hof gaat bij zijn schatting ervan uit dat de waarde in ieder geval niet onder de door kopers getaxeerde marktwaarde van EUR 350.000,00 zal liggen. Vervolgens schat het hof in dat indien kopers een kans zouden hebben gehad om te onderhandelen op basis van de juiste informatie over de woonoppervlakte, de overeengekomen koopprijs EUR 353.000,00 zou zijn. De schade bedraagt daarom EUR 10.000,00, te vermeerderen met 2% overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt toegewezen aan kopers.

Het uitgangspunt in dit soort zaken is dus dat een makelaar juiste informatie moet verstrekken zodat een potentiële koper zich een juiste voorstelling van zaken kan maken. Indien een makelaar dit niet doet, kan hij, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, daarvoor aansprakelijk worden gehouden.

Mocht u vragen omtrent aansprakelijkheidskwesties hebben, neemt u dan gerust contact op met mr. Gaby Mohadjeri of mr. Marsja Wierenga via 030 251 61 24, gmohadjeri@vanodijk.nl resp. mwierenga@vanodijk.nl.