In ons blog van 5 oktober 2020 gingen wij in op het leerstuk ‘onvoorziene omstandigheid’ in het algemeen. Nu de coronacrisis voortduurt en steeds meer bedrijven de deuren moeten sluiten terwijl de huurverplichtingen doorlopen, gaan wij in dit blog nader in op deze crisis als onvoorziene omstandigheid en de gevolgen daarvan voor de huurovereenkomst van de ondernemer.

Wat is een onvoorziene omstandigheid?
Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid die zich na het sluiten van de overeenkomst voordoet en waarmee partijen op het moment van het sluiten van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden. Indien er sprake is van een onvoorziene omstandigheid kunnen partijen de rechter vragen de overeenkomst te wijzigen of (gedeeltelijk) te ontbinden.
In de rechtspraak is inmiddels meerdere keren geoordeeld dat de uitbraak van de Coronapandemie kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid.

Eventuele gevolgen voor huurovereenkomsten van bedrijven
In het huurrecht rust op de verhuurder de verplichting om het huurgenot te verschaffen en op de huurder de verplichting om de tegenprestatie (huursom) te voldoen. Indien de huurder door een niet aan hem toe te rekenen omstandigheid niet het volledige huurgenot heeft, kan er sprake zijn van een gebrek. In beginsel kan dan aanspraak worden gemaakt op vermindering van de huurprijs.

Door de coronacrisis zijn veel bedrijven hard getroffen. Zo hebben alle horecagelegenheden per woensdag 14 oktober 2020 te 22:00 uur op last van de overheid opnieuw hun deuren moeten sluiten, maar geldt ook voor veel andere middenstandsbedrijven dat zij al een langere periode geen gebruik van hun gehuurde bedrijfsruimte kunnen maken dan wel dat dit gebruik ernstig wordt belemmerd wegens de getroffen overheidsmaatregelen. Hierdoor hebben de huurders niet het volledige huurgenot.

Uit de rechtspraak volgt dat het niet mogen gebruiken van het gehuurde dan wel het ernstig belemmerd zijn in dat gebruik wegens de getroffen coronamaatregelen, wordt aangemerkt als een gebrek. Er wordt gerefereerd aan de wetsgeschiedenis waaruit kan worden afgeleid dat overheidsingrijpen (zoals de coronamaatregelen) die het gebruik van het gehuurde verhinderen, een gebrek oplevert.

Sprake van een gebrek dus ook huurkorting?
Niet zonder meer. Allereerst moet het gebrek een direct gevolg zijn van de getroffen coronamaatregelen. Daarnaast zijn op veel huurovereenkomsten de algemene bepalingen van de ROZ van toepassing verklaard, die bepalen  dat de aansprakelijkheid van de verhuurder is uitgesloten voor gebreken die hij niet kende bij het aangaan van de huurovereenkomst en bovendien dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering ingeval van een dergelijk gebrek. Hier komt de rechtspraak de huurder echter tegemoet.

In vrijwel alle recente uitspraken wordt geoordeeld dat bepalingen die een beroep op huurprijsvermindering uitsluiten, op grond van onvoorziene omstandigheden ‘opzij kunnen worden gezet’. Met andere woorden: huurder kan wél aanspraak maken op huurkorting. Partijen hebben er bij het sluiten van de huurovereenkomst namelijk geen rekening mee kunnen houden dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die zowel nationaal als internationaal tot dusdanig ingrijpende overheidsmaatregelen heeft geleid. Dat is een onvoorziene omstandigheid. Omdat zowel huurder als verhuurder niet hebben bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk om de negatieve gevolgen volledig af te wentelen op de huurder. De pijn moet worden verdeeld. Bij beantwoording van de vraag hoe die verdeling moet plaatsvinden en in hoeverre de huurprijs moet worden verminderd wordt in de rechtspraak onder andere rekening gehouden met de volgende feiten en omstandigheden:

• de financiële en maatschappelijke positie van de huurder en verhuurder;
• de mate waarin de huurder aanspraak kan maken op overheidssteun en de omstandigheid of huurder daarvan al dan niet gebruik heeft gemaakt (bijvoorbeeld een beroep op de NOW- en/of TOGS-regeling). Van de huurder mag worden verwacht dat hij zich maximaal inspant om financiële steun te verkrijgen;
• heeft de huurder zich ingespannen om op andere manieren (bijvoorbeeld het aanbieden van afhaalmaaltijden) zijn omzet op peil te houden? Als de huurder zich passief opstelt is de kans op huurkorting minder groot.

Hoogte van de huurkorting
Indien de rechter van oordeel is dat de huurder recht heeft op huurkorting, is richtsnoer dat de tegenvaller gelijkelijk over partijen wordt verdeeld waardoor deze huurkorting tot op heden vooralsnog op maximaal 50% is vastgesteld. Een huurkorting van 25% tot 50% is tot nu toe voornamelijk uitgesproken voor huurders die hun gehele onderneming hebben moeten stilleggen. Overigens zijn de uitspraken gedaan in zogenoemde kort gedingprocedures waarin een voorlopig oordeel wordt gegeven. Of de uitspraken ook standhouden in een bodemprocedure moet de toekomst uitwijzen, maar de kans daarop is vrij groot.

De gang naar de rechter is natuurlijk een uiterst middel dat niet de voorkeur verdient. Ons advies aan huurders en verhuurders is dan ook om met elkaar in gesprek te gaan en een gezamenlijke oplossing te bedenken om deze periode door te komen. Mocht u daarbij behoefte hebben aan advies of heeft u naar aanleiding van dit blog vragen, neem dan gerust contact op met mr. M. Wierenga via mwierenga@vanodijk.nl  of telefoonnummer 030-2516424.