[Artikel Vastgoedjournaal 9 januari 2014.]

Op 28 november 2013 heeft het Hof ‘s-Hertogenbosch opvallende uitspraken gedaan over de verschuldigdheid van OZB-gebruikersdeel bij leegstandsbeheer van een laboratorium en een kantoorgebouw. Het Hof vernietigde alle aanslagen OZB-gebruikersdeel die aan de leegstandsbeheerder waren opgelegd. Omdat dergelijke belastingaanslagen  doorgaans door  leegstandsbeheerders worden doorbelast aan hun opdrachtgevers is de uitspraak goed nieuws voor die opdrachtgevers. Of een OZB-gebruikersdeel bij leegstandsbeheer is verschuldigd hangt af van hoe het leegstandsbeheer is geregeld.

De uitspraak van het Hof is opmerkelijk omdat de Hoge Raad op 25 november 2011 resoluut bepaalde dat leegstandsbeheerders toch OZB-gebruikersdeel moeten betalen over de leegstaande gedeelten van een pand. Dat kan vaak gaan om een substantieel aantal vierkante meters. De Hoge Raad casseerde hiermee de voor eigenaren gunstige uitspraak van het Hof Arnhem. Deze uitspraak werd besproken in een artikel in het Vastgoedjournaal van 23-11-2010.

Op het eerste gezicht deden zich dezelfde feiten voor in de twee zaken: de leegstand had betrekking op een groot pand dat voorheen niet werd bewoond en er waren door de leegstandsbeheerders slechts enkele gebruikers (“oppassers”) gecontracteerd.

Er was echter één verschil aan te wijzen in de werkwijze van de leegstandsbeheerders: de eerste leegstandsbeheerder verleende iedere oppasser een contractueel gebruiksrecht voor een specifiek gedeelte van het pand, de tweede gaf de oppassers een gebruiksrecht op het volledige pand. Voor de toepassing van de Wet WOZ is dit kleine verschil cruciaal:

de eerste leegstandsbeheerder komt als gevolg hiervan slechts een beroep toe op de woondelenvrijstelling als bedoeld in art. 220e Gemeentewet. Op grond van deze vrijstelling worden slechts de gedeelten van een niet-woning die bij oppassers in gebruik zijn uitgezonderd van het betalen van OZB-gebruikersdeel. De leegstaande gedeelten worden niet aan bewoning toegerekend en daarover moest volgens de Hoge Raad dus gewoon belasting worden betaald.

De tweede leegstandsbeheerder kon daarentegen met recht betogen dat het volledige pand dienstbaar was aan bewoning. En woningen zijn vrijgesteld van het betalen van OZB-gebruikersdeel. Aan de woondelenvrijstelling kom je dan niet toe, omdat het laboratorium op grond van art. 220 aanhef onderdeel a Gemeentewet kwalificeert als woning. Dit artikel bepaalt dat een onroerende zaak voor de Wet WOZ als woning wordt gezien als de waarde daarvan in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Volgens vaste jurisprudentie wordt onder “in hoofdzaak” verstaan: tenminste voor 70%. Het is bovendien aan de heffingsambtenaar om te bewijzen dat een onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning diende. De heffingsambtenaar had uiteraard niet de moeite genomen het pand te betreden. Strikt genomen zou dit ieder jaar op de peildatum van 1 januari moeten gebeuren.

De recente uitspraken van het Hof ‘s-Hertogenbosch illustreren dat zaken volgens het recht soms anders zijn dan ze lijken te zijn: een bedrijfspand geen woning? Niet voor de Wet WOZ!

Zo zien we maar weer dat goede contracten in combinatie met de juiste werkwijze, tot een heel andere uitkomst kunnen leiden.

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 28-11-2013: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2013:5779

Uitspraak Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 28-11-2013 tussen dezelfde partijen met betrekking tot een kantoorpand is niet gepubliceerd.

De cassatietermijn in beide zaken is inmiddels onbenut verstreken.

Mr. M. Wierenga
mwierenga@vanodijk.nl