Een aannemer heeft de wettelijke plicht om bouwwerken volgens afspraak en naar eisen van goed en deugdelijk werk op te leveren aan de opdrachtgever. Het simpelweg afronden van de werkzaamheden is daarvoor onvoldoende. Het werk dient namelijk eerst door de opdrachtgever te worden aanvaard. Misschien klinkt dit voor de hand liggend maar in de praktijk blijkt dat het opleverproces met regelmaat niet verloopt zoals de wetgever dat heeft bepaald. Dit kan zowel voor de opdrachtgever als voor de aannemer soms onverwachte en nare juridische gevolgen met zich meebrengen. Hieronder zet ik kort uiteen hoe het opleverproces van een bouwwerk moet plaatsvinden en wat de gevolgen daarvan zijn.

Opleveren

In veel gevallen wordt tussen aannemer en opdrachtgever afgesproken dat het werk op een bepaalde datum klaar moet zijn: de opleverdatum. Indien de aannemer daar niet aan voldoet, is hij doorgaans een boete verschuldigd aan de opdrachtgever.

Een aannemer moet na afronding van zijn werkzaamheden bij de opdrachtgever aangeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. De opdrachtgever is vervolgens verplicht om het werk binnen een redelijke termijn te keuren en vervolgens of te aanvaarden (eventueel onder de voorwaarde dat geconstateerde gebreken worden hersteld) of te weigeren.

Indien de opdrachtgever nalaat het werk tijdig te keuren, dan wordt hij geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Het is dus voor een opdrachtgever zaak om niet stil te blijven zitten, omdat hij de aannemer anders niet meer succesvol kan aanspreken voor herstel van gebreken.

Eventueel geconstateerde gebreken worden veelal vastgelegd in een proces-verbaal van oplevering, dat door de opdrachtgever en de aannemer wordt ondertekend. Algehele weigering van het werk zal in het algemeen alleen slagen als de geconstateerde gebreken aan ingebruikname in de weg staan. Als het om een aantal kleine gebreken gaat die de aannemer eenvoudig kan herstellen, is het de opdrachtgever niet toegestaan om het werk te weigeren.

Na aanvaarding geldt het werk als opgeleverd en is de aannemer in beginsel niet meer aansprakelijk voor nadien geconstateerde gebreken. Na oplevering is de aannemer verplicht eventuele in het proces-verbaal van oplevering opgenomen gebreken te herstellen en is de opdrachtgever gehouden de volledige aanneemsom te voldoen.

Gebreken na oplevering

Indien de opdrachtgever een gebrek ontdekt nadat het werk is opgeleverd, moet hij aantonen dat hij dat betreffende gebrek niet al tijdens de oplevering had moeten ontdekken. Doorgaans een lastige hobbel om te nemen voor de opdrachtgever die vaak alleen slaagt als er sprake is van verborgen gebreken van constructieve aard, die slechts met veel kosten hersteld kunnen worden. De opdrachtgever moet dergelijk gebrek dan binnen een redelijke termijn na ontdekking kenbaar maken bij de aannemer. De opdrachtgever moet de aannemer dan de mogelijkheid bieden om het gebrek binnen een redelijke termijn te herstellen. Laat de aannemer dat na, dan kan dit worden afgedwongen via de rechter. Let op! Een rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk, moet binnen twee jaar nadat daarover geklaagd is tegen de aannemer zijn ingesteld bij de rechter. Ben je te laat, dan kun je de aannemer niet meer succesvol aanspreken op herstel.

Nieuwe wetgeving

Er is wetgeving op komst die de juridische positie van de opdrachtgever, met name gericht op consumenten, na oplevering versterkt. Met deze wetgeving is de aannemer in beginsel ook ná oplevering aansprakelijk voor gebreken die tijdens de oplevering niet zijn ontdekt. Dit in tegenstelling tot het huidige regime, waar de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken in beginsel ophoudt na de oplevering. Daarmee wordt het aansprakelijkheidsrisico van de aannemer ná oplevering aanmerkelijk uitgebreid. Dit gaat gevolgen krijgen voor het opleverproces, zo is de verwachting. De praktijk zal dit echter moeten uitwijzen. De beoogde ingangsdatum van de nieuwe wetgeving is 1 januari 2018.

Indien u meer wilt weten over het opleverproces van bouwwerken, ook onder de aankomende wetgeving, of indien u een geschil heeft over de oplevering met uw aannemer dan wel met uw opdrachtgever, neem dan gerust contact op met Marsja Wierenga.