Op 20 maart 2017 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuw model huurovereenkomst voor woonruimte vastgesteld. Het oude model dateerde alweer uit 2003. Dit nieuwe model huurovereenkomst houdt ook rekening met de wijzigingen in de wet die zijn ingevoerd met inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 per 1 juli 2016.

Voor wie is dit nieuwe model huurovereenkomst geschikt?

Het modelcontract en de toelichting is te vinden op https://roz.nl/de-roz-modellen/model-woonruimte/. De modelcontracten van de ROZ staan erom bekend verhuurdervriendelijk te zijn. Met verhuurdervriendelijk bedoel ik hier niet dat dit contract door verhuurders in de praktijk gemakkelijk zelf is te gebruiken. Daarvoor is kennis van het huurrecht woonruimte een absolute noodzaak, zeker wanneer er gekozen moet worden voor een bepaalde variant of wanneer men wil afwijken van het model. Met verhuurdervriendelijk wordt hier uiteraard bedoeld dat de in dit contract opgenomen bepalingen, waaronder begrepen de door de ROZ opgestelde algemene bepalingen, vooral geschreven zijn vanuit de optiek van de verhuurder.

Wat zijn de belangrijkste wijzigingen in het nieuwe model huurovereenkomst?

Mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte

Met de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt is er een lappendeken aan mogelijkheden van tijdelijke verhuur ontstaan, zoals:

1. huurcontracten voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte;
2. huurcontracten voor bepaalde tijd van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte;
3. huurcontracten met betrekking tot woonruimte bestemd voor een bepaalde doelgroep te weten: studenten, promovendi, jongeren tot 28 jaar, promovendi, gehandicapten, ouderen of een groot gezin.

Voor deze tijdelijke huurcontracten geldt dat huurder geen huurbescherming toekomt, mits de contracten juist zijn opgesteld en correct in de praktijk worden toegepast.

Vanzelfsprekend dient de verhuurder die kiest voor een tijdelijk contract voor maximaal twee respectievelijk vijf jaar, er goed van doordrongen te zijn of hij te maken heeft met zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Onder dit laatste wordt verstaan een woning die een eigen toegang heeft en die de huurder kan bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning, zoals keuken, badkamer en toilet.

In het nieuwe ROZ-model huurovereenkomst woonruimte kunnen partijen opteren voor het aangaan van een huur overeenkomst voor bepaalde tijd. Dit is dan ook de belangrijkste wijziging in het nieuwe model.

Het nieuwe ROZ-model regelt niet de tijdelijke huur op grond van de Leegstandswet. Evenmin voorziet dit model in een zogenaamde diplomatenclausule, waarbij de bepaalde tijd gekoppeld is aan de afwezigheid van de eigenaar of (hoofd)huurder. Het geldig overeenkomen van een geldige afspraak over tijdelijke verhuur luistert overigens in de praktijk heel nauw. Laat u hiervoor adviseren door een in het huurrecht ingevoerde specialist.

Geen opzegging maar kennisgeving door verhuurder

Als gevolg van de nieuwe wetgeving sinds juli 2016 geldt dat de verhuurder niet eerder dan drie maanden en niet later dan een maand voor het einde van de afgesproken termijn, de huurder een kennisgeving dient te sturen van de einddatum van het contract. Doet hij dat niet (tijdig), dan wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde tijd en komt de huurder alsnog huurbescherming toe. Het spreekt voor zich dat de verhuurder een dergelijke kennisgeving bij voorkeur per aangetekende post verstuurt zodat hij achteraf zonodig kan bewijzen dat hij die kennisgeving heeft verstuurd. Ook bij verlenging van de huurovereenkomst van bepaalde tijd ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Ondanks dat de huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd, kan de huurder de huurovereenkomst wel tussentijds beëindigen door opzegging. De wetgever vond het belangrijk dat de huurder deze flexibiliteit zou behouden, omdat hij immers gedwongen kan worden te vertrekken na ommekomst van de bepaalde tijd. Een bepaling in de huurovereenkomst de huurder verbiedt om tussentijds op te zeggen is nietig.

Mogelijkheden voor opzegging door huurder beperken

Een verhuurder die geen bezwaar heeft tegen huurbescherming van een huurder, kan zich verzekeren van een minimale huurperiode door huurder waarbij deze gedurende een overeen te komen duur de huur niet tussentijds kan opzeggen. Enerzijds kan deze verhuurder een huurovereenkomst aangaan voor onbepaalde tijd met een minimumperiode van 1 jaar. Dit strookt met de praktijk van voor 1 juli 2016, al geeft ROZ aan dat zij geen enkele garantie afgeeft dat de Minister ook bedoeld heeft die praktijk onder de nieuwe wetgeving te willen continueren. Anderzijds kan een verhuurder een huurovereenkomst aangaan voor bepaalde tijd van langer dan twee jaar (voor zelfstandige woonruimte) resp. vijf jaar (voor onzelfstandige woonruimte). In dat geval heeft de huurder van meet af aan huurbescherming, maar kan hij het huurcontract, net als de verhuurder, gedurende de bepaalde tijd niet tussentijds opzeggen.

Aanpak overlast

In art. 2.1 van de ROZ algemene bepalingen woonruimte 2017 is bepaald dat onderverhuur via AirBnB of daarmee vergelijkbare organisaties niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Ook hennepteelt en daarmee verband houdende activiteiten zijn expliciet verboden. Hierop is zijn in het model huurovereenkomst specifieke boetes gesteld.

Boetebepalingen

In de algemene bepalingen van het oude ROZ model huurovereenkomst uit 2003 was een algemene boetebepaling opgenomen. Hierover heeft het Europese Hof en de Hoge Raad bepaald dat dit boetebeding geen stand hield in bepaalde situaties zoals in geval van bedrijfsmatige verhuur aan een particuliere huurder. De huurder zou namelijk geen eerlijke kans hebben gehad om over de hoogte van die boete te onderhandelen terwijl eenzelfde boete voor alle categorie overtredingen te algemeen geformuleerd werd geoordeeld.

De ROZ adviseert daarom per categorie overtreding verschillende boetes op te nemen, waarbij het verhuurder en huurder uiteraard vrij staan om andere boetebedragen overeen te komen. Laat u in dat geval goed adviseren.

Conclusie

Het nieuwe ROZ model huurovereenkomst woonruimte voorziet in de behoefte van de praktijk en de nieuwe wetgeving om overeenkomsten te sluiten voor bepaalde tijd. Verhuurders moeten wel goed blijven opletten dat zij deze wettelijke verruiming volgens de geldende regels in de praktijk brengen.

Heeft u vragen over het nieuwe ROZ model huurovereenkomst 2017? Of u wilt een huurovereenkomst laten opstellen of juridisch laten toetsen, neemt u dan gerust contact met mij op.

Marsja Wierenga