Op 26 maart 2020 maakte de Rijksoverheid bekend dat het Ministerie van Milieu en Wonen op korte termijn met spoedwetgeving zou komen die de mogelijkheid biedt om tijdelijke huurcontracten tijdens de coronacrisis te verlengen. Minister van Veldhoven van Milieu en Wonen heeft op 6 april jl. een spoedwetsvoorstel naar de Tweede kamer gestuurd. Welke mogelijkheden hebben huurder en verhuurder op basis van deze spoedwetgeving?

Huidige wetgeving omtrent tijdelijke huurovereenkomsten
Op basis van de huidige wetgeving geldt dat huurovereenkomsten voor bepaalde tijd na het verstrijken van de overeengekomen periode worden omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Veelal willen verhuurders de woning niet voor onbepaalde tijd verhuren, onder meer omdat huurders dan huurbescherming genieten of omdat verhuurder de woning op termijn zelf wil gaan bewonen. Dikwijls zijn de verhuurders in dat geval genoodzaakt om de huurovereenkomsten te beëindigen.

In deze tijd van de coronacrisis worden dergelijke aanzeggingen van het einde van de huurovereenkomst door verhuurders onwenselijk geacht, nu het voor sommige huurders moeilijk is om een andere woning te vinden, door bijvoorbeeld quarantaine, ontslag, ziekte of dubbele diensten in de zorg.

Strekking van de voorgenomen spoedwet
De spoedwet zal ervoor zorgen dat huurders en verhuurders huurovereenkomsten voor bepaalde tijd tijdelijk kunnen verlengen. Het gaat daarbij specifiek om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd die eindigen tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020. De huurovereenkomsten kunnen dan eenmalig met maximaal 3 maanden worden verlengd, aldus tot uiterlijk 30 september 2020.

Verlengingsverzoek huurder
Van de huurder wordt wel enige pro activiteit verwacht. De huurder moet een verzoek tot verlenging doen binnen een week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de einddatum van de huur. Indien de verhuurder de huurder al heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt, kan de huurder het verzoek tot verlenging doen tot een week na de inwerkingtreding van de tijdelijke wet.

De verhuurder mag het verzoek van de huurder weigeren als sprake is van de één van de in de wet genoemde uitzonderingen. Hierbij kan gedacht worden aan de volgende situaties:

• De verhuurder heeft de woning reeds verkocht en heeft zich verplicht de woning over te dragen.
• De verhuurder heeft de woning reeds opnieuw verhuurd en de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst is gelegen binnen de door de huurder verzochte termijn van tijdelijke verlenging.
• De verhuurder wil de woning zelf gaan bewonen en heeft inmiddels geen andere woonruimte meer.
• De verhuurder wil renoveren, waarbij die renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en heeft zich contractueel verplicht om daarmee te beginnen.
• De verhuurder wil gaan slopen en hij heeft zich contractueel verplicht om daarmee te beginnen.

In voornoemde gevallen kan verhuurder de tijdelijke verlenging afwijzen, mits de verhuurder de verplichting die beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning noodzakelijk maken vóór 1 april 2020 is aangegaan. De verhuurder moet de afwijzing binnen een week na het verzoek van de huurder om het huurcontract tijdelijk te verlengen schriftelijk bij de huurder kenbaar maken.

Verlengingsverzoek verhuurder
Ook de verhuurder kan verzoeken om een tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst. In dat geval is toestemming van de huurder vereist.

Uitbreiding informatieplicht verhuurder
Daarnaast wordt de bestaande informatieplicht van de verhuurder met de spoedwetgeving uitgebreid. Zo moet de verhuurder, tegelijk met het informeren over het einde van de huurovereenkomst, bij een beëindiging van de huurovereenkomst die valt onder de reikwijdte van de spoedwet de huurder wel informeren over de mogelijkheden tot verlenging op basis van deze spoedwet. Het advies is om de volledige tekst van de spoedwet aan de huurder mee te sturen.

Gerechtelijke procedure
Mocht een huurder geen medewerking verlenen aan een verlenging op basis van andere gronden dan die in de spoedwet zijn genoemd, dan kan de verhuurder naar de rechter stappen. Dit geldt eveneens andersom. Als de huurder meent dat de verhuurder zich ten onrechte beroept op een van de uitzonderingsgronden, dan kan de huurder eveneens naar de rechter stappen. De rechter zal in een dergelijk geval bepalen of de huurovereenkomst al dan niet dient te worden verlengd. Daarbij moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval. De rechter zal vermoedelijk slechts eerdere beëindiging toewijzen wanneer de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft.

Wanneer huurder dan wel verhuurder besluit om een gerechtelijke procedure in te stellen, dan zal de huidige huurovereenkomst tussen partijen blijven gelden totdat de rechter op het verzoek heeft beslist. De toegang tot de rechter op basis van deze zaken worden door de rechtspraak gegarandeerd. De rechtspraak heeft immers al aangekondigd de verzoeken tot verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten op basis van deze spoedwet als “urgente” zaken aan te merken. De urgentie van de zaak zal echter wel voldoende onderbouwd moeten worden in de procedure.

Bovenstaande geeft de strekking weer van het wetsvoorstel dat momenteel ter beoordeling bij de Tweede Kamer ligt. Het kan echter zijn dat de Tweede Kamer nog wijzigingen wenst door te voeren in de tekst.

Wilt u weten of u ook gebruik kan maken van de mogelijkheden die de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten biedt? Heeft u hulp nodig bij het opstellen van een allonge met betrekking tot de verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd? Neem dan gerust contact op met mr. Marsja Wierenga of mr. Sheevani Bharatsingh (030-2516424 of info@vanodijk.nl).