Aannemer, wees alert bij oplevering!

In een eerdere blog (https://www.vanodijk.nl/het-opleveren-van-een-gebouw-door-aannemer/) gaf ik al aan dat er wetgeving op komst is die de juridische positie van de opdrachtgever versterkt. Afgelopen maand is er een belangrijke stap gezet richting die nieuwe wetgeving. Op 21 februari 2017 heeft de Tweede Kamer de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) aangenomen. De wet ligt nog voor aan de Eerste Kamer maar de verwachting is dat ook deze Kamer de wet aanneemt. De beoogde ingangsdatum van de Wkb is 1 januari 2018.

Gebreken na oplevering

Momenteel geldt dat de aannemer na oplevering van een bouwwerk in principe niet meer aansprakelijk is voor gebreken. Indien de opdrachtgever een gebrek ontdekt  nadat het werk is opgeleverd, moet hij aantonen dat hij dat betreffende gebrek niet al tijdens de oplevering had moeten ontdekken. De opdrachtgever draagt dus de bewijslast. In de nieuwe wet is bepaald dat de aannemer ook na oplevering van een bouwwerk aansprakelijk is voor gebreken die tijdens de oplevering niet zijn ontdekt. Dat is pas anders als de aannemer kan aantonen dat een gebrek hem niet toe te rekenen is. De bewijslast komt hiermee bij de aannemer te liggen en wordt dus omgedraaid. Daarmee wordt het aansprakelijkheidsrisico van de aannemer ná oplevering aanmerkelijk uitgebreid.

Een voorbeeld. Er ontstaat na oplevering een scheur in de nieuw geplaatste gevelmuur van een woning. De opdrachtgever houdt de aannemer daarvoor aansprakelijk maar de aannemer beroept zich op een ontwerpfout van de architect. Momenteel is het zo dat de opdrachtgever dan moet aantonen dat de aannemer slecht werk heeft geleverd. De opdrachtgever draagt dus de bewijslast. Onder de nieuwe wet kan de opdrachtgever de aannemer aansprakelijk houden voor de na oplevering ontstane scheur in de gevelmuur. Het is vervolgens aan de aannemer om aan te tonen dat de scheur in de gevelmuur het gevolg is van een ontwerpfout en niet aan hem te wijten is. De aannemer draagt daarmee de bewijslast.

Alleen in een overeenkomst met professionele partijen zoals projectontwikkelaars of woningbouwcorporaties kan van deze bepaling worden afgeweken. In overeenkomsten met consumenten kan dat niet.

Opleverproces

Het is zaak voor de aannemer om onder de nieuwe wet alert te zijn tijdens de oplevering en om nauwkeurig verslag te doen in het proces-verbaal van oplevering. Om aansprakelijkheid te voorkomen ligt het voor de hand om naast geconstateerde gebreken ook op te nemen dat er aan bepaalde onderdelen van de woning geen gebreken zijn. Terug naar het voorbeeld. Indien de scheur in de gevelmuur niet genoemd is in het proces-verbaal van oplevering, is het aan de opdrachtgever om aan te tonen dat die scheur toch komt door slecht werk van de aannemer. Onder de nieuwe wet zal de aannemer moeten aantonen dat de scheur er niet was tijdens de oplevering. In het proces-verbaal van oplevering zal dus moeten worden opgenomen, al dan niet vergezeld van foto’s, dat de gevelmuur geen gebreken bevat.

In mijn volgende blog zal ik nader ingaan op twee andere wijzigingen in de nieuwe wet die de aannemer aangaan. Houd de website www.vanodijk.nl en de social media dus in de gaten!

Wilt u meer weten over het opleverproces van bouwwerken onder de nieuwe wet? Heeft u een geschil over de oplevering met uw aannemer dan wel met uw opdrachtgever? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met Marsja Wierenga.