- Herculesplein 213, 3584 AA Utrecht
- +31 30 251 64 24
- info@vanodijk.nl
Het komt nog steeds voor dat een woning te koop wordt aangeboden onder vermelding van een onjuiste woonoppervlakte. Vaak vermeldt de advertentie een groter aantal m2 dan de werkelijke woonoppervlakte gemeten volgens de meetinstructie gebaseerd op de NEN-2580 norm.
In hoeverre is een makelaar dan aansprakelijk voor deze onjuiste informatie?
Hierover ging de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 1 december 2020.
Wat waren de feiten?
Op Funda werd een woning te koop aangeboden door een NVM-makelaar met een woonoppervlakte van 200 m2. In de verkoopbrochure was deze woonoppervlakte ook aangegeven. Kopers hebben deze woning gekocht voor EUR 363.000,00. Zowel in de verkoopbrochure als op Funda stond vermeld:
“Deze informatie is geheel vrijblijvend en hieraan kunnen geen rechten kunnen worden ontleend.”
Daarbij was vermeld dat de woonoppervlakte gemeten was volgens de meetinstructie gebaseerd op de NEN-2580 norm.
Kopers hadden kort voor de levering het vermoeden dat de opgegeven woonoppervlakte niet juist was. Zij hadden daarom een taxatie laten uitvoeren. Uit de taxatie bleek dat de woonoppervlakte 160 m2 in plaats van 200 m2 was. Daarnaast stelde de taxateur de marktwaarde van de woning vast op EUR 350.000,00.
Kopers hebben de verkopend makelaar aansprakelijk gesteld wegens onrechtmatig handelen en schadevergoeding gevorderd.
Is de makelaar aansprakelijk?
Het hof heeft geoordeeld dat de makelaar aansprakelijk is voor de schade van kopers, omdat kopers in beginsel erop mogen vertrouwen dat de door NVM-makelaars vermelde verkoopinformatie gemeten is met inachtneming van de meetinstructie gebaseerd op de NEN-2580 norm (Nederlandse norm die onder andere bepalingsmethoden bevat voor vloeroppervlakten van gebouwen). De NVM schrijft voor dat bij haar aangesloten makelaars zich dienen te houden aan deze meetinstructie volgens de NEN-norm (de NVM had daarom de betreffende NVM-makelaar een berisping opgelegd).
Nu de NVM-makelaar de meetinstructie niet heeft gevolgd, heeft hij daarmee onrechtmatig jegens kopers gehandeld. De enkele vermelding op de website van Funda en in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend, is niet voldoende om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de kopers aan het verplichte karakter van die meetinstructie mogen ontlenen.
Het voorgaande had anders kunnen zijn als de kopers hadden moeten begrijpen dat de vermelde woonoppervlakte volgens een andere methode dan de NEN-2580 norm is gemeten of als andere omstandigheden van het geval de kopers aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte.
Hoe moet de schade worden begroot?
De omvang van de schade die kopers hebben geleden moet worden bepaald door een vergelijking te maken van de situatie waarin de kopers thans verkeren en de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van de aankoopmakelaar achterwege zou zijn gebleven. Dat laatste is dus de situatie waarin de makelaar zich wel aan de NVM-meetinstructie zou hebben gehouden en de verkoopinformatie een woonoppervlakte van 160 m2 zou hebben vermeld.
Het hof is van oordeel dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, zodat de schade op grond van de wet moet worden geschat.
Het hof gaat bij zijn schatting ervan uit dat de waarde in ieder geval niet onder de door kopers getaxeerde marktwaarde van EUR 350.000,00 zal liggen. Vervolgens schat het hof in dat indien kopers een kans zouden hebben gehad om te onderhandelen op basis van de juiste informatie over de woonoppervlakte, de overeengekomen koopprijs EUR 353.000,00 zou zijn. De schade bedraagt daarom EUR 10.000,00, te vermeerderen met 2% overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt toegewezen aan kopers.
Het uitgangspunt in dit soort zaken is dus dat een makelaar juiste informatie moet verstrekken zodat een potentiële koper zich een juiste voorstelling van zaken kan maken. Indien een makelaar dit niet doet, kan hij, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, daarvoor aansprakelijk worden gehouden.
Mocht u vragen omtrent aansprakelijkheidskwesties hebben, neemt u dan gerust contact op met mr. Gaby Mohadjeri of mr. Marsja Wierenga via 030 251 61 24, gmohadjeri@vanodijk.nl resp. mwierenga@vanodijk.nl.
Als uw werknemer arbeidsongeschikt is geraakt door een gebeurtenis (denk bijv. aan een verkeersongeval) waarvoor een derde partij aansprakelijk is, kunt u in veel gevallen specifieke kosten verhalen op die derde.
In dit blog leg ik uit in welke gevallen dat mogelijk is, welke kosten verhaald kunnen worden, binnen welk termijn dit kan en of het zinvol is om een procedure hiervoor te starten.
Wanneer is verhaal van kosten mogelijk?
Als werkgever lijdt u schade als uw werknemer arbeidsongeschikt is geraakt. U moet dan waarschijnlijk het loon van uw werknemer doorbetalen en dat is nog niet alles. Vaak moet u ook nog re-integratiekosten maken en vervanging regelen. U heeft als werkgever het recht om kosten te verhalen. Er moet dan wel voldaan zijn aan de volgende voorwaarden:
Als aan al deze voorwaarden is voldaan, heeft u als werkgever een regresrecht.
Welke kosten kunnen verhaald worden?
Niet alle kosten kunnen verhaald worden op de aansprakelijke derde partij. Het moet gaan om de volgende kosten:
Binnen welk termijn kan een werkgever gebruik maken van zijn verhaalsrecht?
De procedure kan worden gestart binnen 5 jaar nadat de werknemer bekend is geworden met zijn schade en de aansprakelijke persoon.
Is het zinvol om een regresprocedure te starten?
In gevallen waarin de werknemer gedurende een langere periode arbeidsongeschikt is, verdient het aanbeveling om een regresprocedure te starten. De kosten wegen dan vaak op tegen de baten. In gevallen waarin de werknemer slechts enkele dagen arbeidsongeschikt is, wegen de kosten vaak niet op tegen de baten.
Heeft u kosten gemaakt voor een werknemer die arbeidsongeschikt is geworden door een ongeval, neem de schade dan niet voor lief!
Voor advies hierover kunt u vrijblijvend contact opnemen met mr. Gaby Mohadjeri (030-2516424 of gmohadjeri@vanodijk.nl)
In een eerdere blog (https://www.vanodijk.nl/het-opleveren-van-een-gebouw-door-aannemer/) gaf ik al aan dat er wetgeving op komst is die de juridische positie van de opdrachtgever versterkt. Afgelopen maand is er een belangrijke stap gezet richting die nieuwe wetgeving. Op 21 februari 2017 heeft de Tweede Kamer de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) aangenomen. De wet ligt nog voor aan de Eerste Kamer maar de verwachting is dat ook deze Kamer de wet aanneemt. De beoogde ingangsdatum van de Wkb is 1 januari 2018.
Gebreken na oplevering
Momenteel geldt dat de aannemer na oplevering van een bouwwerk in principe niet meer aansprakelijk is voor gebreken. Indien de opdrachtgever een gebrek ontdekt nadat het werk is opgeleverd, moet hij aantonen dat hij dat betreffende gebrek niet al tijdens de oplevering had moeten ontdekken. De opdrachtgever draagt dus de bewijslast. In de nieuwe wet is bepaald dat de aannemer ook na oplevering van een bouwwerk aansprakelijk is voor gebreken die tijdens de oplevering niet zijn ontdekt. Dat is pas anders als de aannemer kan aantonen dat een gebrek hem niet toe te rekenen is. De bewijslast komt hiermee bij de aannemer te liggen en wordt dus omgedraaid. Daarmee wordt het aansprakelijkheidsrisico van de aannemer ná oplevering aanmerkelijk uitgebreid.
Een voorbeeld. Er ontstaat na oplevering een scheur in de nieuw geplaatste gevelmuur van een woning. De opdrachtgever houdt de aannemer daarvoor aansprakelijk maar de aannemer beroept zich op een ontwerpfout van de architect. Momenteel is het zo dat de opdrachtgever dan moet aantonen dat de aannemer slecht werk heeft geleverd. De opdrachtgever draagt dus de bewijslast. Onder de nieuwe wet kan de opdrachtgever de aannemer aansprakelijk houden voor de na oplevering ontstane scheur in de gevelmuur. Het is vervolgens aan de aannemer om aan te tonen dat de scheur in de gevelmuur het gevolg is van een ontwerpfout en niet aan hem te wijten is. De aannemer draagt daarmee de bewijslast.
Alleen in een overeenkomst met professionele partijen zoals projectontwikkelaars of woningbouwcorporaties kan van deze bepaling worden afgeweken. In overeenkomsten met consumenten kan dat niet.
Opleverproces
Het is zaak voor de aannemer om onder de nieuwe wet alert te zijn tijdens de oplevering en om nauwkeurig verslag te doen in het proces-verbaal van oplevering. Om aansprakelijkheid te voorkomen ligt het voor de hand om naast geconstateerde gebreken ook op te nemen dat er aan bepaalde onderdelen van de woning geen gebreken zijn. Terug naar het voorbeeld. Indien de scheur in de gevelmuur niet genoemd is in het proces-verbaal van oplevering, is het aan de opdrachtgever om aan te tonen dat die scheur toch komt door slecht werk van de aannemer. Onder de nieuwe wet zal de aannemer moeten aantonen dat de scheur er niet was tijdens de oplevering. In het proces-verbaal van oplevering zal dus moeten worden opgenomen, al dan niet vergezeld van foto’s, dat de gevelmuur geen gebreken bevat.
In mijn volgende blog zal ik nader ingaan op twee andere wijzigingen in de nieuwe wet die de aannemer aangaan. Houd de website www.vanodijk.nl en de social media dus in de gaten!
Wilt u meer weten over het opleverproces van bouwwerken onder de nieuwe wet? Heeft u een geschil over de oplevering met uw aannemer dan wel met uw opdrachtgever? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met Marsja Wierenga.