- Herculesplein 213, 3584 AA Utrecht
- +31 30 251 64 24
- info@vanodijk.nl
1. Huur en coronacrisis: onvoorziene omstandigheid
De coronapandemie heeft sinds maart 2020 verstrekkende gevolgen gehad. Branches zoals horeca en retail werden verplicht hun deuren te sluiten of werden beperkt in openingstijden. De huurrechtpraktijk had behoefte aan beantwoording door de Hoge Raad van vragen die huurders, verhuurders en ook kantonrechters hadden over huurprijsvermindering in geval van door de overheid opgelegde coronamaatregelen waardoor de omzet van huurders gedaald of zelfs nihil is.
In veel vergelijkbare procedures hadden kantonrechters eerder al geoordeeld dat de coronacrisis en de daarmee verband houdende overheidsmaatregelen hebben te gelden als een huurrechtelijk gebrek waardoor de huurprijs voor vermindering in aanmerking kwam. In een belangrijke uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad bepaald dat de door de overheid opgelegde sluiting van bedrijfsruimten géén huurrechtelijk gebrek is dat kan leiden tot huurprijsvermindering.
In een procedure tussen een (particuliere) verhuurder van horecaruimte tegen Heineken als hoofdhuurder heeft de Roermondse kantonrechter vragen gesteld aan de Hoge Raad over huurkorting in coronatijd. In die procedure vorderde de verhuurder een verklaring voor recht dat Heineken als hoofdhuurder niet bevoegd is om een door Heineken aan haar onderhuurder verstrekte huurkorting over de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 door te berekenen aan de betrokken (hoofd)verhuurder.
Bij de beantwoording van de vragen van de Roermondse kantonrechter heeft de Hoge Raad op 24 december 2021 beslist dat het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van de gehuurde bedrijfsruimte als gevolg van door de overheid opgelegde coronamaatregelen heeft te gelden als een onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW) waarmee partijen geen rekening hielden bij huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020.
In die gevallen kan de kantonrechter een huurovereenkomst wijzigen door de overeengekomen huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak een praktische rekenformule gegeven voor de berekening van de huurprijsvermindering waarbij uitgangspunt is dat het door de huurder geleden nadeel bestaande uit omzetverlies als gevolg van overheidsmaatregelen tussen huurder en verhuurder voor gelijke delen wordt gedragen. De vermindering van de huurprijs kan worden berekend overeenkomstig de vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.
2. Berekening huurprijsvermindering
De vastelastenmethode kent de volgende stappen voor de berekening van de huurprijsvermindering:
a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt;
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten dient de rechter per geval te beoordelen of sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Vermindering van de huurprijs zal dus voornamelijk bewerkstelligd moeten worden door een beroep van de huurder op een onvoorziene omstandigheid bestaande uit de coronapandemie en de door de overheid opgelegde maatregelen waardoor de huurder omzet is misgelopen.
3. Aandachtspunten
Het arrest van de Hoge Raad geeft partijen houvast bij de beslissing in concrete huurkwesties. Alvorens een procedure te starten tegen een verhuurder vanwege huurprijsvermindering is het verstandig om in overleg te treden met de verhuurder over een verlaging van de huur. In het kader van dat overleg zullen huurder en verhuurder de huurprijsvermindering moeten berekenen op basis van de door de Hoge Raad gegeven rekenformule. Het ligt dan ook op de weg van de huurder om zijn financiële gegevens te delen met de verhuurder.
De verwachting is dat de toe te passen vastelastenmethode zal leiden tot (meer) discussies tussen verhuurder en huurder over de vraag wat vaste lasten nu precies zijn. In de rechtspraak is al aangenomen dat afschrijvingen niet vallen onder vaste lasten. Moet de management fee van de DGA onder vaste lasten vallen of moet de DGA gedurende de coronapandemie genoegen nemen met een lagere fee? Geldt er een forfaitair bedrag als de huurder geen TVL heeft ontvangen? De Hoge Raad rept met geen woord over de duur van het omzetverlies. Hoe moeten huurder en verhuurder handelen als de huurder in de ene maand geen of relatief weinig omzet heeft maar in de daarop volgende maand een relatief hoge omzet heeft? Ook heeft de Hoge Raad geen duidelijkheid gegeven of omzet in een ander deel van de vennootschap relevant is (gedacht kan worden aan omzet uit “online verkopen”). Het arrest van de Hoge Raad is beperkt tot huurkorting in geval van horeca- en winkelruimte. Niet uitgesloten is dat de regel uit dit arrest ook van toepassing is op zogenaamde 230a-bedrijfsruimte, gedacht kan worden aan huurkorting voor reisbureaus, bioscopen, congrescentra en fitnessclubs die voor hun omzet ook afhankelijk zijn van publiek. Strikt genomen heeft het besproken arrest van de Hoge Raad slechts betrekking op de periode van 15 maart tot 1 juni 2020. Verondersteld mag worden dat het uitgangspunt dat de pijn evenredig wordt gedeeld tussen huurder en verhuurder ook betrekking heeft op andere perioden van tijdelijke of algehele sluiting of waarbij minder omzet kan worden gegenereerd doordat 1,5 meter afstand moet worden bewaard of doordat het aantal aanwezige klanten noodgedwongen wordt beperkt. Er zijn nog genoeg punten waarover huurders en verhuurders in rechte de degens met elkaar zullen kruisen waarna de feitenrechters de knoop moeten doorhakken.
Meer informatie? Mr. drs. Robbert Kraaijvanger en/of Mr. Marsja Wierenga advocaat bij Van Odijk Advocaten te Utrecht (030-251 64 24, rkraaijvanger@vanodijk.nl, mwierenga@vanodijk.nl).
In ons blog van 5 oktober 2020 gingen wij in op het leerstuk ‘onvoorziene omstandigheid’ in het algemeen. Nu de coronacrisis voortduurt en steeds meer bedrijven de deuren moeten sluiten terwijl de huurverplichtingen doorlopen, gaan wij in dit blog nader in op deze crisis als onvoorziene omstandigheid en de gevolgen daarvan voor de huurovereenkomst van de ondernemer.
Wat is een onvoorziene omstandigheid?
Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid die zich na het sluiten van de overeenkomst voordoet en waarmee partijen op het moment van het sluiten van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden. Indien er sprake is van een onvoorziene omstandigheid kunnen partijen de rechter vragen de overeenkomst te wijzigen of (gedeeltelijk) te ontbinden.
In de rechtspraak is inmiddels meerdere keren geoordeeld dat de uitbraak van de Coronapandemie kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid.
Eventuele gevolgen voor huurovereenkomsten van bedrijven
In het huurrecht rust op de verhuurder de verplichting om het huurgenot te verschaffen en op de huurder de verplichting om de tegenprestatie (huursom) te voldoen. Indien de huurder door een niet aan hem toe te rekenen omstandigheid niet het volledige huurgenot heeft, kan er sprake zijn van een gebrek. In beginsel kan dan aanspraak worden gemaakt op vermindering van de huurprijs.
Door de coronacrisis zijn veel bedrijven hard getroffen. Zo hebben alle horecagelegenheden per woensdag 14 oktober 2020 te 22:00 uur op last van de overheid opnieuw hun deuren moeten sluiten, maar geldt ook voor veel andere middenstandsbedrijven dat zij al een langere periode geen gebruik van hun gehuurde bedrijfsruimte kunnen maken dan wel dat dit gebruik ernstig wordt belemmerd wegens de getroffen overheidsmaatregelen. Hierdoor hebben de huurders niet het volledige huurgenot.
Uit de rechtspraak volgt dat het niet mogen gebruiken van het gehuurde dan wel het ernstig belemmerd zijn in dat gebruik wegens de getroffen coronamaatregelen, wordt aangemerkt als een gebrek. Er wordt gerefereerd aan de wetsgeschiedenis waaruit kan worden afgeleid dat overheidsingrijpen (zoals de coronamaatregelen) die het gebruik van het gehuurde verhinderen, een gebrek oplevert.
Sprake van een gebrek dus ook huurkorting?
Niet zonder meer. Allereerst moet het gebrek een direct gevolg zijn van de getroffen coronamaatregelen. Daarnaast zijn op veel huurovereenkomsten de algemene bepalingen van de ROZ van toepassing verklaard, die bepalen dat de aansprakelijkheid van de verhuurder is uitgesloten voor gebreken die hij niet kende bij het aangaan van de huurovereenkomst en bovendien dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering ingeval van een dergelijk gebrek. Hier komt de rechtspraak de huurder echter tegemoet.
In vrijwel alle recente uitspraken wordt geoordeeld dat bepalingen die een beroep op huurprijsvermindering uitsluiten, op grond van onvoorziene omstandigheden ‘opzij kunnen worden gezet’. Met andere woorden: huurder kan wél aanspraak maken op huurkorting. Partijen hebben er bij het sluiten van de huurovereenkomst namelijk geen rekening mee kunnen houden dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die zowel nationaal als internationaal tot dusdanig ingrijpende overheidsmaatregelen heeft geleid. Dat is een onvoorziene omstandigheid. Omdat zowel huurder als verhuurder niet hebben bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk om de negatieve gevolgen volledig af te wentelen op de huurder. De pijn moet worden verdeeld. Bij beantwoording van de vraag hoe die verdeling moet plaatsvinden en in hoeverre de huurprijs moet worden verminderd wordt in de rechtspraak onder andere rekening gehouden met de volgende feiten en omstandigheden:
Hoogte van de huurkorting
Indien de rechter van oordeel is dat de huurder recht heeft op huurkorting, is richtsnoer dat de tegenvaller gelijkelijk over partijen wordt verdeeld waardoor deze huurkorting tot op heden vooralsnog op maximaal 50% is vastgesteld. Een huurkorting van 25% tot 50% is tot nu toe voornamelijk uitgesproken voor huurders die hun gehele onderneming hebben moeten stilleggen. Overigens zijn de uitspraken gedaan in zogenoemde kort gedingprocedures waarin een voorlopig oordeel wordt gegeven. Of de uitspraken ook standhouden in een bodemprocedure moet de toekomst uitwijzen, maar de kans daarop is vrij groot.
De gang naar de rechter is natuurlijk een uiterst middel dat niet de voorkeur verdient. Ons advies aan huurders en verhuurders is dan ook om met elkaar in gesprek te gaan en een gezamenlijke oplossing te bedenken om deze periode door te komen. Mocht u daarbij behoefte hebben aan advies of heeft u naar aanleiding van dit blog vragen, neem dan gerust contact op met mr. M. Wierenga via mwierenga@vanodijk.nl of telefoonnummer 030-2516424.
Afgelopen donderdag heeft het kabinet het tweede noodpakket (“NOW 2.0”) gepresenteerd. De aangepaste regeling gaat vanaf vandaag in en hieronder hebben wij de belangrijkste punten voor u op een rij gezet. Kort samengevat blijft de hoogte van de maximale tegemoetkoming onder NOW 2.0 gelijk, wordt de periode waarvoor de tegemoetkoming kan worden aangevraagd verlengd naar vier (4) maanden en wordt de forfaitaire opslag verhoogd naar 40%. Daarnaast komt op de werkgevers een aantal verplichtingen te rusten zoals de verplichting om geen winst of bonussen uit te keren, werknemers te stimuleren zich te laten om- of bijscholen en een terugbetalingsverplichting in geval van ontslag van werknemers tijdens de subsidieperiode waarbij de ontslagboete is komen te vervallen.
Hoogte van de tegemoetkoming
Net als onder de huidige NOW-regeling blijft de maximale tegemoetkoming in de loonkosten 90% van de loonsom (bij een omzetverlies van 100%).
Periode van de tegemoetkoming en referentieperiode
Onder de huidige NOW-regeling kon een tegemoetkoming worden aangevraagd voor een periode van drie (3) maanden. Onder NOW 2.0 wordt deze periode verlengd naar vier (4) maanden en kunnen werkgevers voor de periode juni t/m september 2020 een tegemoetkoming voor de loonkosten aanvragen.
De periode van vier (4) maanden waarover de omzetdaling wordt vastgesteld start (naar keuze van de werkgever) op 1 juni, 1 juli of 1 augustus 2020. Onder NOW 2.0 wordt de omzetdaling vergeleken met de omzet over geheel 2019 gedeeld door 3 (“referentieperiode”). Met andere woorden; beoordeeld wordt of er sprake is van een omzetverlies van ten minste 20% in vergelijking met 2019. Indien dat het geval is kan een beroep worden gedaan op NOW 2.0. Voor de berekening van de loonsom wordt uitgegaan van de maand maart 2020 en als deze gegevens niet beschikbaar zijn met de maand november 2019.
Verhoging forfaitaire opslag
De forfaitaire opslag bovenop de loonsom wordt verhoogd van 30 naar 40%. Deze opslag vormt een compensatie voor het door de werkgever te betalen vakantiegeld, pensioenpremie en andere werkgeverslasten.
Verplichtingen werkgevers onder NOW 2.0
Indien een beroep wordt gedaan op NOW 2.0 dan brengt dit een aantal (aanvullende) verplichtingen voor de werkgevers met zich mee:
Betaling tegemoetkoming en vaststelling definitieve tegemoetkoming
Zowel de door de werkgever te ontvangen bedragen onder de huidige NOW-regeling als onder NOW 2.0 betreffen een tijdelijke tegemoetkoming in de vorm van een subsidie. Achteraf wordt vastgesteld wat de definitieve tegemoetkoming dient te zijn.
De werkgever ontvangt het eerste deel van de tegemoetkoming zo spoedig mogelijk na goedkeuring van de aanvraag. Dit eerste deel ziet op de eerste twee (2) maanden. De tweede betaling volgt ongeveer twee (2) maanden later en ziet op de laatste twee (2) maanden.
De werkgever die een beroep heeft gedaan op de huidige NOW-regeling kan vanaf 7 oktober 2020 een aanvraag indienen voor de definitieve vaststelling van de tegemoetkoming. De werkgever kan – indien hij ook een beroep doet op NOW 2.0 – hier ook mee wachten en vanaf 15 november 2020 de aanvraag voor de definitieve vaststelling van de tegemoetkoming onder de beide regelingen gelijktijdig indienen.
De aanvraag voor NOW 2.0 dient uiterlijk op 31 augustus 2020 bij het UWV te zijn ingediend. Heeft u hierover vragen of behoefte aan ondersteuning bij het indienen van de aanvraag neemt u dan gerust contact met ons op via info@vanodijk.nl (tel: 030-2516424).
Werknemers werken vanwege de coronamaatregelen zoveel mogelijk thuis. In beginsel dient de werkgever in een dergelijke situatie de vaste reiskostenvergoeding vanwege fiscale regelgeving aan te passen of geheel of gedeeltelijk tot het loon te rekenen. Dit is afhankelijk van de vraag in hoeverre nog wordt gereisd.
In de praktijk zien wij dat veel kleine werkgevers de vaste reiskostenvergoeding aanpassen. Dit is toegestaan, mits geen andersluidende afspraken in de arbeidsovereenkomst of de CAO zijn opgenomen. De vergoeding is namelijk geen vorm van loon, maar een onkostenvergoeding voor kosten die ook daadwerkelijk worden gemaakt.
Echter, voor grote werkgevers kan het veel administratieve handelingen met zich brengen om voor iedere werknemer de reiskostenvergoeding aan te passen.
Daar is nu een oplossing voor. Het kabinet heeft recent in een beleidsbesluit bepaald dat onder voorwaarden een vaste reiskostenvergoeding voor het woon-werkverkeer onbelast mag worden doorbetaald.
Wat zijn de voorwaarden voor het onbelast doorbetalen van de reiskostenvergoeding?
De verruiming geldt alleen voor de vaste reiskostenvergoeding. Dit betreft de vaste (vaak maandelijkse) reiskostenvergoeding van € 0,19 per kilometer die werkgevers verstrekken aan hun werknemers voor de kosten van hun woon-werkverkeer. De verruiming is dus niet van toepassing op werknemers die hun reiskosten declareren. Deze werknemers hebben gewoon recht op de vergoeding voor de gedeclareerde kilometers.
De werkgever kan de verruiming ook toepassen voor een vaste reiskostenvergoeding met nacalculatie. Dit betekent dat de werkgever na afloop van het jaar de uitbetaalde vergoeding herrekent op basis van het aantal werkelijke kilometers. Voor de periode waarin thuis wordt gewerkt, mag de werkgever echter blijven uitgaan van de aangenomen feiten waar de vergoeding op gebaseerd is. Nacalculatie is overigens verplicht als de enkele reisafstand woon-werk meer dan 75 kilometer is.
Voor welke periode onbelast doorbetalen?
Als een werknemer langdurig afwezig is en een vaste reiskostenvergoeding ontvangt, staat de Belastingdienst normaal gesproken toe dat de werkgever gedurende maximaal zes aaneengesloten weken deze vergoeding onbelast doorbetaalt. Na zes weken is dit niet meer mogelijk. Als de werkgever na 6 weken toch zou doorbetalen, wordt deze betaling aangemerkt als loon en kan dit leiden tot een naheffing van wel 80%.
Gedurende de werking van het beleidsbesluit worden geen gevolgen verbonden aan een wijziging in het reispatroon van de werknemer. Een onterecht betaalde onbelaste reiskostenvergoeding zal gedurende deze periode dan ook niet als (verkapt) loon worden aangemerkt.
Het is nog niet bekend hoe lang de verruiming zal gelden. Aangegeven is dat de goedkeuring een tijdelijk karakter heeft en zal worden ingetrokken zodra de omstandigheden dit weer mogelijk maken.
Mocht u vragen hebben over de reiskostenvergoeding, neemt u dan gerust contact op met Gaby Mohadjeri of Saskia Bollen (030-2516424 of info@vanodijk.nl).