- Herculesplein 213, 3584 AA Utrecht
- +31 30 251 64 24
- info@vanodijk.nl
In ons blog van 5 oktober 2020 gingen wij in op het leerstuk ‘onvoorziene omstandigheid’ in het algemeen. Nu de coronacrisis voortduurt en steeds meer bedrijven de deuren moeten sluiten terwijl de huurverplichtingen doorlopen, gaan wij in dit blog nader in op deze crisis als onvoorziene omstandigheid en de gevolgen daarvan voor de huurovereenkomst van de ondernemer.
Wat is een onvoorziene omstandigheid?
Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid die zich na het sluiten van de overeenkomst voordoet en waarmee partijen op het moment van het sluiten van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden. Indien er sprake is van een onvoorziene omstandigheid kunnen partijen de rechter vragen de overeenkomst te wijzigen of (gedeeltelijk) te ontbinden.
In de rechtspraak is inmiddels meerdere keren geoordeeld dat de uitbraak van de Coronapandemie kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid.
Eventuele gevolgen voor huurovereenkomsten van bedrijven
In het huurrecht rust op de verhuurder de verplichting om het huurgenot te verschaffen en op de huurder de verplichting om de tegenprestatie (huursom) te voldoen. Indien de huurder door een niet aan hem toe te rekenen omstandigheid niet het volledige huurgenot heeft, kan er sprake zijn van een gebrek. In beginsel kan dan aanspraak worden gemaakt op vermindering van de huurprijs.
Door de coronacrisis zijn veel bedrijven hard getroffen. Zo hebben alle horecagelegenheden per woensdag 14 oktober 2020 te 22:00 uur op last van de overheid opnieuw hun deuren moeten sluiten, maar geldt ook voor veel andere middenstandsbedrijven dat zij al een langere periode geen gebruik van hun gehuurde bedrijfsruimte kunnen maken dan wel dat dit gebruik ernstig wordt belemmerd wegens de getroffen overheidsmaatregelen. Hierdoor hebben de huurders niet het volledige huurgenot.
Uit de rechtspraak volgt dat het niet mogen gebruiken van het gehuurde dan wel het ernstig belemmerd zijn in dat gebruik wegens de getroffen coronamaatregelen, wordt aangemerkt als een gebrek. Er wordt gerefereerd aan de wetsgeschiedenis waaruit kan worden afgeleid dat overheidsingrijpen (zoals de coronamaatregelen) die het gebruik van het gehuurde verhinderen, een gebrek oplevert.
Sprake van een gebrek dus ook huurkorting?
Niet zonder meer. Allereerst moet het gebrek een direct gevolg zijn van de getroffen coronamaatregelen. Daarnaast zijn op veel huurovereenkomsten de algemene bepalingen van de ROZ van toepassing verklaard, die bepalen dat de aansprakelijkheid van de verhuurder is uitgesloten voor gebreken die hij niet kende bij het aangaan van de huurovereenkomst en bovendien dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering ingeval van een dergelijk gebrek. Hier komt de rechtspraak de huurder echter tegemoet.
In vrijwel alle recente uitspraken wordt geoordeeld dat bepalingen die een beroep op huurprijsvermindering uitsluiten, op grond van onvoorziene omstandigheden ‘opzij kunnen worden gezet’. Met andere woorden: huurder kan wél aanspraak maken op huurkorting. Partijen hebben er bij het sluiten van de huurovereenkomst namelijk geen rekening mee kunnen houden dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die zowel nationaal als internationaal tot dusdanig ingrijpende overheidsmaatregelen heeft geleid. Dat is een onvoorziene omstandigheid. Omdat zowel huurder als verhuurder niet hebben bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk om de negatieve gevolgen volledig af te wentelen op de huurder. De pijn moet worden verdeeld. Bij beantwoording van de vraag hoe die verdeling moet plaatsvinden en in hoeverre de huurprijs moet worden verminderd wordt in de rechtspraak onder andere rekening gehouden met de volgende feiten en omstandigheden:
Hoogte van de huurkorting
Indien de rechter van oordeel is dat de huurder recht heeft op huurkorting, is richtsnoer dat de tegenvaller gelijkelijk over partijen wordt verdeeld waardoor deze huurkorting tot op heden vooralsnog op maximaal 50% is vastgesteld. Een huurkorting van 25% tot 50% is tot nu toe voornamelijk uitgesproken voor huurders die hun gehele onderneming hebben moeten stilleggen. Overigens zijn de uitspraken gedaan in zogenoemde kort gedingprocedures waarin een voorlopig oordeel wordt gegeven. Of de uitspraken ook standhouden in een bodemprocedure moet de toekomst uitwijzen, maar de kans daarop is vrij groot.
De gang naar de rechter is natuurlijk een uiterst middel dat niet de voorkeur verdient. Ons advies aan huurders en verhuurders is dan ook om met elkaar in gesprek te gaan en een gezamenlijke oplossing te bedenken om deze periode door te komen. Mocht u daarbij behoefte hebben aan advies of heeft u naar aanleiding van dit blog vragen, neem dan gerust contact op met mr. M. Wierenga via mwierenga@vanodijk.nl of telefoonnummer 030-2516424.
Op 20 maart 2017 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuw model huurovereenkomst voor woonruimte vastgesteld. Het oude model dateerde alweer uit 2003. Dit nieuwe model huurovereenkomst houdt ook rekening met de wijzigingen in de wet die zijn ingevoerd met inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 per 1 juli 2016.
Voor wie is dit nieuwe model huurovereenkomst geschikt?
Het modelcontract en de toelichting is te vinden op https://roz.nl/de-roz-modellen/model-woonruimte/. De modelcontracten van de ROZ staan erom bekend verhuurdervriendelijk te zijn. Met verhuurdervriendelijk bedoel ik hier niet dat dit contract door verhuurders in de praktijk gemakkelijk zelf is te gebruiken. Daarvoor is kennis van het huurrecht woonruimte een absolute noodzaak, zeker wanneer er gekozen moet worden voor een bepaalde variant of wanneer men wil afwijken van het model. Met verhuurdervriendelijk wordt hier uiteraard bedoeld dat de in dit contract opgenomen bepalingen, waaronder begrepen de door de ROZ opgestelde algemene bepalingen, vooral geschreven zijn vanuit de optiek van de verhuurder.
Wat zijn de belangrijkste wijzigingen in het nieuwe model huurovereenkomst?
Mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte
Met de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt is er een lappendeken aan mogelijkheden van tijdelijke verhuur ontstaan, zoals:
Voor deze tijdelijke huurcontracten geldt dat huurder geen huurbescherming toekomt, mits de contracten juist zijn opgesteld en correct in de praktijk worden toegepast.
Vanzelfsprekend dient de verhuurder die kiest voor een tijdelijk contract voor maximaal twee respectievelijk vijf jaar, er goed van doordrongen te zijn of hij te maken heeft met zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Onder dit laatste wordt verstaan een woning die een eigen toegang heeft en die de huurder kan bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning, zoals keuken, badkamer en toilet.
In het nieuwe ROZ-model huurovereenkomst woonruimte kunnen partijen opteren voor het aangaan van een huur overeenkomst voor bepaalde tijd. Dit is dan ook de belangrijkste wijziging in het nieuwe model.
Het nieuwe ROZ-model regelt niet de tijdelijke huur op grond van de Leegstandswet. Evenmin voorziet dit model in een zogenaamde diplomatenclausule, waarbij de bepaalde tijd gekoppeld is aan de afwezigheid van de eigenaar of (hoofd)huurder. Het geldig overeenkomen van een geldige afspraak over tijdelijke verhuur luistert overigens in de praktijk heel nauw. Laat u hiervoor adviseren door een in het huurrecht ingevoerde specialist.
Geen opzegging maar kennisgeving door verhuurder
Als gevolg van de nieuwe wetgeving sinds juli 2016 geldt dat de verhuurder niet eerder dan drie maanden en niet later dan een maand voor het einde van de afgesproken termijn, de huurder een kennisgeving dient te sturen van de einddatum van het contract. Doet hij dat niet (tijdig), dan wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde tijd en komt de huurder alsnog huurbescherming toe. Het spreekt voor zich dat de verhuurder een dergelijke kennisgeving bij voorkeur per aangetekende post verstuurt zodat hij achteraf zonodig kan bewijzen dat hij die kennisgeving heeft verstuurd. Ook bij verlenging van de huurovereenkomst van bepaalde tijd ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Ondanks dat de huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd, kan de huurder de huurovereenkomst wel tussentijds beëindigen door opzegging. De wetgever vond het belangrijk dat de huurder deze flexibiliteit zou behouden, omdat hij immers gedwongen kan worden te vertrekken na ommekomst van de bepaalde tijd. Een bepaling in de huurovereenkomst de huurder verbiedt om tussentijds op te zeggen is nietig.
Mogelijkheden voor opzegging door huurder beperken
Een verhuurder die geen bezwaar heeft tegen huurbescherming van een huurder, kan zich verzekeren van een minimale huurperiode door huurder waarbij deze gedurende een overeen te komen duur de huur niet tussentijds kan opzeggen. Enerzijds kan deze verhuurder een huurovereenkomst aangaan voor onbepaalde tijd met een minimumperiode van 1 jaar. Dit strookt met de praktijk van voor 1 juli 2016, al geeft ROZ aan dat zij geen enkele garantie afgeeft dat de Minister ook bedoeld heeft die praktijk onder de nieuwe wetgeving te willen continueren. Anderzijds kan een verhuurder een huurovereenkomst aangaan voor bepaalde tijd van langer dan twee jaar (voor zelfstandige woonruimte) resp. vijf jaar (voor onzelfstandige woonruimte). In dat geval heeft de huurder van meet af aan huurbescherming, maar kan hij het huurcontract, net als de verhuurder, gedurende de bepaalde tijd niet tussentijds opzeggen.
Aanpak overlast
In art. 2.1 van de ROZ algemene bepalingen woonruimte 2017 is bepaald dat onderverhuur via AirBnB of daarmee vergelijkbare organisaties niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Ook hennepteelt en daarmee verband houdende activiteiten zijn expliciet verboden. Hierop is zijn in het model huurovereenkomst specifieke boetes gesteld.
Boetebepalingen
In de algemene bepalingen van het oude ROZ model huurovereenkomst uit 2003 was een algemene boetebepaling opgenomen. Hierover heeft het Europese Hof en de Hoge Raad bepaald dat dit boetebeding geen stand hield in bepaalde situaties zoals in geval van bedrijfsmatige verhuur aan een particuliere huurder. De huurder zou namelijk geen eerlijke kans hebben gehad om over de hoogte van die boete te onderhandelen terwijl eenzelfde boete voor alle categorie overtredingen te algemeen geformuleerd werd geoordeeld.
De ROZ adviseert daarom per categorie overtreding verschillende boetes op te nemen, waarbij het verhuurder en huurder uiteraard vrij staan om andere boetebedragen overeen te komen. Laat u in dat geval goed adviseren.
Conclusie
Het nieuwe ROZ model huurovereenkomst woonruimte voorziet in de behoefte van de praktijk en de nieuwe wetgeving om overeenkomsten te sluiten voor bepaalde tijd. Verhuurders moeten wel goed blijven opletten dat zij deze wettelijke verruiming volgens de geldende regels in de praktijk brengen.
Heeft u vragen over het nieuwe ROZ model huurovereenkomst 2017? Of u wilt een huurovereenkomst laten opstellen of juridisch laten toetsen, neemt u dan gerust contact met mij op.