- Herculesplein 213, 3584 AA Utrecht
- +31 30 251 64 24
- info@vanodijk.nl
Het fenomeen “short stay” is een grootstedelijk verschijnsel, waarbij het beleid in Amsterdam het meest uitgekristalliseerd is. Maar de gemeente Utrecht is momenteel ook druk bezig met het beleid omtrent verhuur van woningen. Op 19 december 2017 heeft het college van burgemeesters & wethouders het ‘’raadsvoorstel Beleidskader Particuliere Vakantieverhuur en Short Stay’’ uitgebracht. Hierin zijn aanvullende regels opgenomen over vakantieverhuur.
Wat is het plan van de gemeenteraad in Utrecht?
De gemeenteraad is voornemens om in het eerste kwartaal van 2017 nieuwe regels vast te stellen.
De gemeente stelt in haar beleidsregels voor om de particuliere vakantieverhuur te beperken tot een maximum van 60 nachten verhuur per jaar. De gemeente denkt hiermee meer aan te sluiten bij de lijn in andere grote steden zoals Amsterdam en Rotterdam, maar het beleid van deze gemeenten is ook steeds aan verandering onderhevig.
Inmiddels is duidelijk geworden dat de gemeente Amsterdam vanaf 1 januari 2019 weer een stapje verder zal gaan. Het college van b&w van Amsterdam heeft namelijk recent besloten de maximale termijn voor vakantieverhuur te halveren van 60 naar maximaal 30 dagen per jaar. De kans is groot dat de gemeente Utrecht deze lijn zal volgen. In de praktijk komt het vaak voor dat huurders het gehuurde geheel of gedeeltelijk (al dan niet via AirBnB) onderverhuren, bijvoorbeeld als zij zelf op vakantie zijn.
Dit is uiteraard vaak ongewenst voor de verhuurder. De verhuurder wil – in de meeste gevallen – dat de woning helemaal niet wordt onderverhuurd. Maar wat zegt de wet hierover, is onderhuur toegestaan?
Wat zegt de wet over onderhuur van woonruimte?
De wet bepaalt dat een huurder niet bevoegd is tot onderverhuur van de hele woning. De huurder is echter op grond van de wet wel bevoegd om alleen een gedeelte van de woning te onderverhuren, als daarover niets anders is overeengekomen. Maar dit is niet toegestaan als de huurder al van tevoren had moeten weten dat de verhuurder daar redelijke bezwaren tegen heeft.
Wat kunnen verhuurders doen ter voorkoming van onderhuur?
Helaas kunnen verhuurders onderhuur niet volledig voorkomen. Wel kunnen verhuurders in ieder geval in de huurovereenkomst opnemen dat onderverhuur (ook via AirBnB) niet is toegestaan. Hiervoor kan artikel 2.1. van de ROZ algemene bepalingen opgenomen worden. Zie hierover ook mijn vorig artikel over het nieuwe ROZ model huurovereenkomst woonruimte.
In art. 2.1 van de ROZ algemene bepalingen woonruimte 2017 is bepaald dat onderverhuur via AirBnB of daarmee vergelijkbare organisaties niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Het ROZ model voorziet erin dat op overtreding van dit verbod een boete wordt gesteld. Zie hier de model huurovereenkomst.
Wat kunnen verhuurders doen na ontdekking van onderhuur?
Als een huurder met een onderhuurverbod in de huurovereenkomst alsnog de woning onderverhuurt, is er sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, een zogenoemde ‘wanprestatie’. In geval van verhuur via AirBnB betreft het een commerciële kortdurende verhuur aan toeristen, waarvoor de huurder in vergelijking met de huurprijs die hij of zij zelf moet betalen, een zeer hoge huurprijs in rekening brengt bij de toeristen.
Wanprestatie kan een reden opleveren om de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden. De wanprestatie dient dan wel ernstig genoeg te zijn. Onderverhuur van woonruimte kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, maar niet altijd. De rechtspraak op dit onderwerp is nog volop in ontwikkeling.
Voor de bepaling of een wanprestatie ernstig genoeg is zullen rechters voornamelijk de volgende omstandigheden in overweging nemen:
Indien u als verhuurder het vermoeden heeft dat de huurder uw woning of een gedeelte van uw woning onderverhuurt en u wilt hiertegen optreden, dan is het zaak om dit vermoeden voldoende te onderbouwen. Laat u dan adviseren door een huurrecht specialist over de manier van aanpak.
Heeft u vragen over de regels voor tijdelijke verhuur van uw woning of de juiste aanpak omtrent vermoedelijke onderhuur? Neemt u dan gerust contact met mij op.