Makelaars courtage bij een beroep op financieringsvoorbehoud

Op 31 maart 2017 deed de Hoge Raad uitspraak in een zaak tussen een verkoper van een woning en zijn makelaar. Zij hadden een geschil over de vraag of de verkoper courtage verschuldigd was. Het recht op courtage was afhankelijk gesteld van het definitief worden van de koop. De koop was echter niet doorgegaan omdat de koper zich op het financieringsvoorbehoud had beroepen en de verkoper dit had geaccepteerd. Dat was niet terecht vond de makelaar.

Het standpunt van de makelaar.

Wat was er aan de hand? Om zich te kunnen beroepen op het financieringsvoorbehoud, diende de koper twee afwijzingen van banken te laten zien. Op de laatste dag van de termijn liet de koper er maar één zien, maar ook een bericht van zijn hypotheekadviseur dat een tweede aanvraag was afgewezen. Bevestiging daarvan zou nog volgen. De verkoper nam hier genoegen mee en de koop ging niet door. De makelaar stelde zich daarentegen op het standpunt dat met slechts één afwijzing niet aan de eisen van het financieringsbehoud was voldaan en dat de koop dus definitief was geworden. De makelaar stapte naar de rechter voor zijn verkoopprovisie.

Drie rechters over het inroepen van het financieringsvoorbehoud en de courtage.

Volgens de kantonrechter kon de makelaar als opdrachtnemer van de koper zich er in redelijkheid niet op beroepen dat het financieringsvoorbehoud tussen de koper en de verkoper niet geldig was ingeroepen. Van belang was dat de koper zich ook op tweede afwijzing had beroepen, al was de bevestiging door de bank daarvan nog niet meegezonden. De eis van de makelaar tot betaling van de courtage werd afgewezen.

In hoger beroep ging het gerechtshof een stap verder. Beslissend volgens het hof, was of de koper en de verkoper vonden dat de koop was ontbonden. Omdat de koper geen partij was in deze procedure zag het hof geen ruimte om in die beslissing te treden of van een daarmee strijdige situatie uit te gaan. En dat is wel wat vreemd. Immers, de koper en de verkoper hebben het zo in de hand om te beslissen of de verkoper aan de makelaar courtage verschuldigd is, zelfs als het financieringsvoorbehoud overduidelijk niet geldig is ingeroepen.

Het oordeel van het hof vindt ook geen genade in cassatie bij de Hoge Raad. Deze overweegt dat het recht op courtage niet komt te vervallen, alleen maar omdat de verkoper het beroep op het financieringsvoorbehoud heeft geaccepteerd. Doet de koper een beroep op het financieringsvoorbehoud op kennelijk ontoereikende gronden en accepteert de verkoper dat beroep, dan doet dat geen afbreuk aan het recht van de makelaar op courtage. De balans is hiermee hersteld. De Hoge Raad overweegt verder dat de koper buiten de courtage staat en dat het daarom niet uitmaakt dat deze geen partij is in de procedure. Het is dus mogelijk dat voor de beantwoording van de vraag of de verkoper aan zijn makelaar courtage verschuldigd is, anders wordt gedacht over het wel of niet geldig ingeroepen zijn van het financieringsvoorbehoud dan koper en verkoper doen.

Hier geen courtage verschuldigd aan de makelaar.

En hoe liep het af? De Hoge Raad laat het oordeel van het hof dat er geen courtage is verschuldigd in stand. Dit niet op de enkele grond dat de koper en verkoper vonden dat het financieringsvoorbehoud geldig was ingeroepen, maar omdat redelijkerwijs twijfel mogelijk was of de verkoper de koper aan de koop had kunnen houden. Het beroep op het financieringsvoorbehoud was dus niet op kennelijk ontoereikende gronden gedaan. In zo een geval brengt volgens de Hoge Raad bovendien de zorgplicht van de makelaar met zich, dat als zijn opdrachtgever besluit om zich neer te leggen bij het beroep op het financieringsvoorbehoud, de makelaar de rechtsgeldigheid daarvan moet accepteren.

Deze uitspraak laat zien, dat wat er in de ene rechtsverhouding (koper-verkoper) geldt kan bepalen wat er in een andere rechtsverhouding (verkoper-makelaar) heeft te gelden, maar ook dat dat niet in alle gevallen zo is. Het blijft in eerste instantie aan de verkoper of deze een beroep op het financieringsvoorbehoud accepteert, maar accepteert de verkoper een beroep dat duidelijk niet aan de voorwaarden van het financieringsvoorbehoud voldoet, dan zal dit niet in weg staan aan het moeten betalen van de courtage.

Een andere aanpak?

De vraag blijft hier waarom de makelaar zich genoodzaakt zag om te gaan procederen over de courtage. Had de makelaar al veel tijd gestoken in de verkoopbemiddeling en kosten gemaakt en wilde hij die vergoed zien? In dat geval had een goede regeling in de bemiddelingsovereenkomst over hoe daar mee om te gaan hem wellicht verder kunnen helpen.

Heeft u vragen over of advies nodig bij het opstellen van bemiddelingsovereenkomsten of andere contracten? Of zit u met een geschil over de uitvoering daarvan? Neem dan gerust en vrijblijvend contact op met Marsja Wierenga.