- Herculesplein 213, 3584 AA Utrecht
- +31 30 251 64 24
- info@vanodijk.nl
Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft op 29 november jl. het wetsvoorstel “Wet toeristische verhuur van woonruimte” bij de Tweede Kamer ingediend, waardoor de Huisvestingswet 2014 gewijzigd. Het doel van het wetsvoorstel is het tegengaan van de ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte.
Het kan u niet ontgaan zijn; regelmatig komen de grote steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht in het nieuws over de woningnood en de (on)mogelijkheden om een woning te huren. Daarbij is het voor politiek Den Haag een doorn in het oog dat particuliere eigenaren van woningen steeds vaker hun woning aanbieden voor toeristische verhuur maar ook dat huurders van sociale huurwoningen hun woning hiervoor aanbieden. Het ontbreekt aan toezicht en de woonwijken worden onleefbaar, aldus de minister.
Het wetsvoorstel beoogt een einde te maken aan illegale onderverhuur en gemeenten meer inzicht te geven in de toeristische verhuur van woningen. Hiervoor worden door de minister drie (3) maatregelen voorgesteld:
Door middel van de bovenstaande maatregelen worden gemeenten meer handvatten gegeven om de toeristische verhuur, bijvoorbeeld in bepaalde gedeelten van de gemeente zoals de binnenstad, te reguleren. Daarnaast wordt illegale onderverhuur van gesubsidieerde woonruimte (sociale huurwoningen) door de verviervoudiging van de op te leggen bestuurlijke boete niet meer lucratief.
Na goedkeuring door de Tweede Kamer dient het wetsvoorstel uiteraard ook nog door de Eerste Kamer te worden goedgekeurd. Gezien de woningnood in de grote steden en het feit dat de politiek zelf om maatregelen heeft verzocht is het de verwachting dat het wetsvoorstel zal worden goedgekeurd en medio 2020 van kracht zal worden.
Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen? Neem dan contact op met Miguel de Groot (mdegroot@vanodijk.nl).
Het fenomeen “short stay” is een grootstedelijk verschijnsel, waarbij het beleid in Amsterdam het meest uitgekristalliseerd is. Maar de gemeente Utrecht is momenteel ook druk bezig met het beleid omtrent verhuur van woningen. Op 19 december 2017 heeft het college van burgemeesters & wethouders het ‘’raadsvoorstel Beleidskader Particuliere Vakantieverhuur en Short Stay’’ uitgebracht. Hierin zijn aanvullende regels opgenomen over vakantieverhuur.
Wat is het plan van de gemeenteraad in Utrecht?
De gemeenteraad is voornemens om in het eerste kwartaal van 2017 nieuwe regels vast te stellen.
De gemeente stelt in haar beleidsregels voor om de particuliere vakantieverhuur te beperken tot een maximum van 60 nachten verhuur per jaar. De gemeente denkt hiermee meer aan te sluiten bij de lijn in andere grote steden zoals Amsterdam en Rotterdam, maar het beleid van deze gemeenten is ook steeds aan verandering onderhevig.
Inmiddels is duidelijk geworden dat de gemeente Amsterdam vanaf 1 januari 2019 weer een stapje verder zal gaan. Het college van b&w van Amsterdam heeft namelijk recent besloten de maximale termijn voor vakantieverhuur te halveren van 60 naar maximaal 30 dagen per jaar. De kans is groot dat de gemeente Utrecht deze lijn zal volgen. In de praktijk komt het vaak voor dat huurders het gehuurde geheel of gedeeltelijk (al dan niet via AirBnB) onderverhuren, bijvoorbeeld als zij zelf op vakantie zijn.
Dit is uiteraard vaak ongewenst voor de verhuurder. De verhuurder wil – in de meeste gevallen – dat de woning helemaal niet wordt onderverhuurd. Maar wat zegt de wet hierover, is onderhuur toegestaan?
Wat zegt de wet over onderhuur van woonruimte?
De wet bepaalt dat een huurder niet bevoegd is tot onderverhuur van de hele woning. De huurder is echter op grond van de wet wel bevoegd om alleen een gedeelte van de woning te onderverhuren, als daarover niets anders is overeengekomen. Maar dit is niet toegestaan als de huurder al van tevoren had moeten weten dat de verhuurder daar redelijke bezwaren tegen heeft.
Wat kunnen verhuurders doen ter voorkoming van onderhuur?
Helaas kunnen verhuurders onderhuur niet volledig voorkomen. Wel kunnen verhuurders in ieder geval in de huurovereenkomst opnemen dat onderverhuur (ook via AirBnB) niet is toegestaan. Hiervoor kan artikel 2.1. van de ROZ algemene bepalingen opgenomen worden. Zie hierover ook mijn vorig artikel over het nieuwe ROZ model huurovereenkomst woonruimte.
In art. 2.1 van de ROZ algemene bepalingen woonruimte 2017 is bepaald dat onderverhuur via AirBnB of daarmee vergelijkbare organisaties niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Het ROZ model voorziet erin dat op overtreding van dit verbod een boete wordt gesteld. Zie hier de model huurovereenkomst.
Wat kunnen verhuurders doen na ontdekking van onderhuur?
Als een huurder met een onderhuurverbod in de huurovereenkomst alsnog de woning onderverhuurt, is er sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, een zogenoemde ‘wanprestatie’. In geval van verhuur via AirBnB betreft het een commerciële kortdurende verhuur aan toeristen, waarvoor de huurder in vergelijking met de huurprijs die hij of zij zelf moet betalen, een zeer hoge huurprijs in rekening brengt bij de toeristen.
Wanprestatie kan een reden opleveren om de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden. De wanprestatie dient dan wel ernstig genoeg te zijn. Onderverhuur van woonruimte kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, maar niet altijd. De rechtspraak op dit onderwerp is nog volop in ontwikkeling.
Voor de bepaling of een wanprestatie ernstig genoeg is zullen rechters voornamelijk de volgende omstandigheden in overweging nemen:
Indien u als verhuurder het vermoeden heeft dat de huurder uw woning of een gedeelte van uw woning onderverhuurt en u wilt hiertegen optreden, dan is het zaak om dit vermoeden voldoende te onderbouwen. Laat u dan adviseren door een huurrecht specialist over de manier van aanpak.
Heeft u vragen over de regels voor tijdelijke verhuur van uw woning of de juiste aanpak omtrent vermoedelijke onderhuur? Neemt u dan gerust contact met mij op.