Hoge Raad: huurders van winkel- en horecaruimte hebben recht op huurkorting

1. Huur en coronacrisis: onvoorziene omstandigheid

De coronapandemie heeft sinds maart 2020 verstrekkende gevolgen gehad. Branches zoals horeca en retail werden verplicht hun deuren te sluiten of werden beperkt in openingstijden. De huurrechtpraktijk had behoefte aan beantwoording door de Hoge Raad van vragen die huurders, verhuurders en ook kantonrechters hadden over huurprijsvermindering in geval van door de overheid opgelegde coronamaatregelen waardoor de omzet van huurders gedaald of zelfs nihil is.

In veel vergelijkbare procedures hadden kantonrechters eerder al geoordeeld dat de coronacrisis en de daarmee verband houdende overheidsmaatregelen hebben te gelden als een huurrechtelijk gebrek waardoor de huurprijs voor vermindering in aanmerking kwam. In een belangrijke uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad bepaald dat de door de overheid opgelegde sluiting van bedrijfsruimten géén huurrechtelijk gebrek is dat kan leiden tot huurprijsvermindering.

In een procedure tussen een (particuliere) verhuurder van horecaruimte tegen Heineken als hoofdhuurder heeft de Roermondse kantonrechter vragen gesteld aan de Hoge Raad over huurkorting in coronatijd. In die procedure vorderde de verhuurder een verklaring voor recht dat Heineken als hoofdhuurder niet bevoegd is om een door Heineken aan haar onderhuurder verstrekte huurkorting over de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 door te berekenen aan de betrokken (hoofd)verhuurder.

Bij de beantwoording van de vragen van de Roermondse kantonrechter heeft de Hoge Raad op 24 december 2021 beslist dat het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van de gehuurde bedrijfsruimte als gevolg van door de overheid opgelegde coronamaatregelen heeft te gelden als een onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW) waarmee partijen geen rekening hielden bij huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020.

In die gevallen kan de kantonrechter een huurovereenkomst wijzigen door de overeengekomen huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak een praktische rekenformule gegeven voor de berekening van de huurprijsvermindering waarbij uitgangspunt is dat het door de huurder geleden nadeel bestaande uit omzetverlies als gevolg van overheidsmaatregelen tussen huurder en verhuurder voor gelijke delen wordt gedragen. De vermindering van de huurprijs kan worden berekend overeenkomstig de vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

2. Berekening huurprijsvermindering

De vastelastenmethode kent de volgende stappen voor de berekening van de huurprijsvermindering:

a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt;

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten dient de rechter per geval te beoordelen of sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Vermindering van de huurprijs zal dus voornamelijk bewerkstelligd moeten worden door een beroep van de huurder op een onvoorziene omstandigheid bestaande uit de coronapandemie en de door de overheid opgelegde maatregelen waardoor de huurder omzet is misgelopen.

3. Aandachtspunten

Het arrest van de Hoge Raad geeft partijen houvast bij de beslissing in concrete huurkwesties. Alvorens een procedure te starten tegen een verhuurder vanwege huurprijsvermindering is het verstandig om in overleg te treden met de verhuurder over een verlaging van de huur. In het kader van dat overleg zullen huurder en verhuurder de huurprijsvermindering moeten berekenen op basis van de door de Hoge Raad gegeven rekenformule. Het ligt dan ook op de weg van de huurder om zijn financiële gegevens te delen met de verhuurder.

De verwachting is dat de toe te passen vastelastenmethode zal leiden tot (meer) discussies tussen verhuurder en huurder over de vraag wat vaste lasten nu precies zijn. In de rechtspraak is al aangenomen dat afschrijvingen niet vallen onder vaste lasten. Moet de management fee van de DGA onder vaste lasten vallen of moet de DGA gedurende de coronapandemie genoegen nemen met een lagere fee? Geldt er een forfaitair bedrag als de huurder geen TVL heeft ontvangen? De Hoge Raad rept met geen woord over de duur van het omzetverlies. Hoe moeten huurder en verhuurder handelen als de huurder in de ene maand geen of relatief weinig omzet heeft maar in de daarop volgende maand een relatief hoge omzet heeft? Ook heeft de Hoge Raad geen duidelijkheid gegeven of omzet in een ander deel van de vennootschap relevant is (gedacht kan worden aan omzet uit “online verkopen”). Het arrest van de Hoge Raad is beperkt tot huurkorting in geval van horeca- en winkelruimte. Niet uitgesloten is dat de regel uit dit arrest ook van toepassing is op zogenaamde 230a-bedrijfsruimte, gedacht kan worden aan huurkorting voor reisbureaus, bioscopen, congrescentra en fitnessclubs die voor hun omzet ook afhankelijk zijn van publiek. Strikt genomen heeft het besproken arrest van de Hoge Raad slechts betrekking op de periode van 15 maart tot 1 juni 2020. Verondersteld mag worden dat het uitgangspunt dat de pijn evenredig wordt gedeeld tussen huurder en verhuurder ook betrekking heeft op andere perioden van tijdelijke of algehele sluiting of waarbij minder omzet kan worden gegenereerd doordat 1,5 meter afstand moet worden bewaard of doordat het aantal aanwezige klanten noodgedwongen wordt beperkt. Er zijn nog genoeg punten waarover huurders en verhuurders in rechte de degens met elkaar zullen kruisen waarna de feitenrechters de knoop moeten doorhakken.

Meer informatie? Mr. drs. Robbert Kraaijvanger en/of Mr. Marsja Wierenga advocaat bij Van Odijk Advocaten te Utrecht (030-251 64 24, rkraaijvanger@vanodijk.nl, mwierenga@vanodijk.nl).