Bent u verhuurder van woon- of bedrijfsruimte? Dan kunt u geconfronteerd worden met een failliet verklaarde huurder. De curator kan in dat geval de huurovereenkomst opzeggen. Naast het feit dat u dan op zoek moet naar een nieuwe huurder, zal deze opzegging voor u – los van mogelijke huurachterstanden – bijkomende financiële gevolgen kunnen hebben. Bijvoorbeeld als blijkt dat het gehuurde beschadigd blijkt te zijn. De huurder is op grond van de wet (artikel 7:224 BW) en op grond van de ROZ bepalingen van de huurovereenkomst verplicht schade aan het gehuurde bij het einde van de huur te herstellen dan wel te vergoeden. Indien dit niet gebeurt, zult u kosten moeten maken om de schade te herstellen. Maar als uw huurder failliet is, wat zijn dan uw kansen op (gedeeltelijke) betaling van deze vordering?

Boedelschuld en het ‘toedoencriterium’

Tot voor kort konden verhuurders ervan uitgaan dat vorderingen als gevolg van opleveringsgebreken door curatoren werden aangemerkt als zogenaamde boedelschulden.

In een faillissement worden boedelschulden bevoorrecht ten opzichte van de vorderingen van ‘gewone’ (concurrente) schuldeisers, zoals onbetaald gebleven leveranciers.

Om vast te stellen of een vordering een boedelschuld is, is in de rechtspraak het zogenaamde ‘toedoencriterium’ ontwikkeld. De Hoge Raad nam lange tijd aan dat schade die verhuurders lijden ten gevolge van de opzegging (lees: door toedoen) door de curator (moet) worden aangemerkt als boedelschuld en u hiermee een bevoorrechte positie verwerft.

Arrest Hoge Raad 19 april jl.

De Hoge Raad heeft echter recent een uitspraak gedaan op grond waarvan uw verhaalspositie als verhuurder bij dit soort vorderingen in sterke mate is verslechterd. De Hoge Raad heeft in deze zaak geoordeeld dat de bij de oplevering van het gehuurde gebleken schade aan de buitengevel en deuren van het pand ad € 24.000,- geen boedelschuld oplevert.

U zult dus met uw vordering terzake opleveringsgebreken moeten aansluiten bij de ‘gewone’ schuldeisers. In de praktijk zal dit in veruit de meeste gevallen betekenen dat betaling van uw vordering geheel achterwege zal blijven en u als verhuurder met de schade blijft zitten.

Tussentijds onderhoud

U kunt voorkomen dat u met deze schade blijft zitten door gedurende de looptijd van de huurovereenkomst uw huurder aan te spreken tussentijds onderhoud en/of kleine herstelwerkzaamheden te (laten) verrichten. De huurder is op grond van de wet (artikel 7:217 en 7:218 BW) en op grond van de ROZ bepalingen van de huurovereenkomst hiertoe verplicht en u kunt als verhuurder de huurder hieraan houden.

Dat betekent dat wanneer u schade constateert aan het gehuurde, zoals bijvoorbeeld genoemde schade aan buitengevel en deuren van het pand, u de huurder kunt verplichten deze schade te herstellen. Zaak is dan ook de staat van het gehuurde regelmatig te controleren en de huurder hierop aan te spreken.

Indien u meer informatie wilt over de mogelijkheden die u als verhuurder heeft om uw huurder(s) aan te spreken op schade aan het gehuurde, neemt u dan vrijblijvend contact op met mij.

mr. Marsja Wierenga,
E-mail: mwierenga@vanodijk.nl